전세사기 대처법 총정리 – 보증보험 가입 여부 따라 달라지는 대처와 지원

최근 전세사기 피해 사례가 전국적으로 확산되면서, 전세 계약을 앞둔 세입자들 사이에 불안감이 커지고 있습니다. 특히 깡통전세, 이중계약, 허위 임대인 등 다양한 유형이 등장하면서, 단순히 임대차계약서를 쓰는 것만으로는 더 이상 안전을 보장받기 어렵습니다.
따라서 이번 글에서는 전세사기를 예방하고, 실제 피해 시 대응할 수 있는 대처법을 보증보험 가입 여부에 따라 나눠서 안내드립니다.

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✅ 1. 보증보험에 가입한 경우 – 가장 안전한 방패

전세보증금 반환보증보험(전세보증보험)은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.
가입자는 대부분 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있으며, 세입자가 직접 가입도 가능합니다.

👉 가입 혜택

• 전세사기 발생 시, 보증금 전액 또는 일부를 일정 기간 내 환급 가능
• 정부와 지자체의 법률 지원 및 소송 대행 서비스 이용 가능
• 피해자 구제 절차가 신속하며, 보증기관이 임대인에 대해 법적 조치 진행

💡 유의사항

• 건물에 근저당이나 선순위 임차인이 있을 경우 가입 거절될 수 있음
• 보증 가입 전 반드시 등기부등본·건축물대장 확인 필수
• 보증료는 전세금의 약 0.1~0.3% 수준 (지자체에 따라 일부 지원)

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✅ 2. 보증보험 미가입 시 – 피해시 대응이 어려움

보증보험에 가입하지 않았다면, 전세사기 발생 시 전세금 돌려받기가 매우 어려워집니다.

피해 발생 시 대처법

• 즉시 임차권등기명령 신청: 해당 전세계약을 근거로 대항력을 유지하기 위한 절차입니다. 퇴거 후에도 배당순위를 유지 가능
• 전입신고 + 확정일자: 피해 이전에 반드시 갖춰야 우선변제권 확보 가능
• 지자체 및 LH의 긴급주거 지원 신청: 거주할 곳이 없을 경우 임시거처 제공

지원 제도 (미가입자도 가능)

• 전세사기 특별법에 따른 피해자 구제 절차
  → 요건에 해당하면 정부가 일부 보증금 대위변제
• 법률구조공단 무료 변호사 연계
  → 소송 비용 없이 피해 소송 가능

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✅ 3. 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트

1. 등기부등본 확인 – 근저당·압류 등 존재 여부 확인
2. 건축물대장 조회 – 불법 건축물 여부
3. 선순위 임차인 존재 여부 확인 – 나보다 앞선 임차인이 있으면 돌려받을 확률 ↓
4. 보증보험 가입 가능 여부 확인 – 건물 상태 따라 다름
5. 계약금은 가급적 등기 확인 후 송금

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✅ 마무리 TIP

전세는 ‘사는 곳’이자 ‘전 재산’이 걸린 문제입니다. 보증보험에 가입한 사람과 그렇지 않은 사람의 피해 회복 속도는 하늘과 땅 차이입니다.
전세 계약 전 반드시 보험 가입 여부를 검토하고, 계약 단계부터 철저한 확인이 내 돈을 지키는 첫 걸음임을 기억하세요.

 

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